Conflict binnen de Vereniging van Eigenaren (VvE)? ∙ Leggle

Appartementsrecht

Als je een woning koopt, koop je in feite de grond daaronder. Bij hoogbouw kan dat niet. Je deelt de grond namelijk met een heleboel andere appartementen. In dat geval is de grond gesplitst in appartementsrechten. Dit gebeurt via een splitsingsakte. Als eigenaar van een appartement, wordt je automatisch óók mede-eigenaar van de grond eronder. En dus van het gebouw dat daarop staat. Daarnaast heb jij het exclusieve recht om gebruik te maken van een deel van dat gebouw, jouw appartement.

vereniging van eigenaren

De grond en het gebouw hebben nu dus meerdere eigenaren. Die vormen samen een Vereniging van Eigenaren, afgekort VvE. Dat betekent dat je door de koop van een appartement automatisch lid wordt van die VvE. Dit lidmaatschap kun je niet weigeren of opzeggen. Het eindigt pas als je geen eigenaar meer bent van het appartement. Dit werkt dus anders dan bij een normale vereniging, waarbij lidmaatschap vrijwillig is.

Ook bij een bungalowpark of als meerdere woningen deel uitmaken van één bouwkundig object, kunnen deze vallen onder appartementsrecht.

Ik mag niet verbouwen

Met een jurist sta je sterker

Om te verbouwen heb je meestal toestemming nodig van de VvE. Ik kan je helpen als de VvE je die toestemming niet wil geven.

Wat is een Vereniging van Eigenaren?

Door het aankopen van een appartement, wordt je dus automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren. Je vraag je misschien af: wat is een VvE? Een VvE is een vereniging waarvan alle appartementseigenaren binnen een gebouw verplicht lid zijn. Het doel ervan is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van alle eigenaren. Denk aan het in stand houden en het onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke zaken. Welke zaken gemeenschappelijk zijn, staat beschreven in de splitsingsakte. Je kunt hierbij denken aan de entreeruimte, oprit, parkeergarage en de liften.

Een VvE kent vier wettelijk verplichte organen: de vergadering van eigenaren, het dagelijks bestuur, de voorzitter van de vergadering en de kascontrolecommissie. De bestuurder adviseert de VvE en voert bepaalde taken uit, maar het zijn uiteindelijk de eigenaren die de besluiten nemen.

  • Vergadering van Eigenaren. Er is ten minste één keer per jaar een algemene ledenvergadering (ALV). Hieraan kunnen alle leden van de vereniging deelnemen. Alléén binnen deze vergadering kunnen besluiten worden genomen. Op de agenda staan in ieder geval de begroting van het komende jaar en de resultaten van het aflopen jaar. Besluiten kunnen alleen worden genomen bij een volstrekte meerderheid van de stemmen (dus de meerderheid +1). Alleen stemmen van aanwezigen bij de vergadering tellen mee. Let op: in de splitsingsakte kán hiervan worden afgeweken.
  • Voorzitter van de vergadering. Mag alleen de vergadering voorzitten en heeft verder geen invloed op de beslissingen.
  • Bestuur. Bestaat vaak uit één (of meerdere) professionele bestuurder(s) die worden aangewezen door de vergadering. In een kleinere vereniging kan een van de leden deze taak op zich nemen. Omdat er altijd een bestuurder moet zijn, kan deze zijn taak nooit zomaar neerleggen.

Regels Vereniging van Eigenaren

In de wet, de splitsingsakte, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement staan belangrijke regels over de rechten en plichten van de VvE. In de splitsingsakte staat hoe de appartementen precies zijn verdeeld. Daarnaast is de VvE verplicht om een splitsingsreglement op te stellen.

  • Splitsingsakte. Hierin staat onder andere welke delen van het gebouw persoonlijk bezit zijn en welke delen eigendom zijn van álle appartementseigenaren. Is er discussie over de vraag of een ruimte voor gemeenschappelijk gebruik bestemd is? Dan kun je dat in de splitsingsakte opzoeken. Deze akte kun je opvragen bij het Kadaster.
  • Splitsingsreglement. De VvE is verplicht om statuten op te stellen en deze vast te leggen in een splitsingsakte. Dit is als het ware de ‘grondwet ‘van het appartementencomplex. Onder andere de naam en het doel van de vereniging zijn hierin opgenomen, maar ook afspraken over de financiering, de ledenvergaderingen en welke ruimtes voor gemeenschappelijk gebruik zijn. Er mogen geen regels in staan die in strijd zijn met de wet.
  • Huishoudelijk reglement. Het opstellen hiervan is niet verplicht, maar wel verstandig. In dit reglement kunnen gedragsregels voor de bewoners worden vastgelegd. Denk aan afspraken over geluidsoverlast (bijv. geen harde muziek na 22:00 uur), afval en huisdieren. Deze regels mogen niet in strijd zijn met de splitsingsakte.

Reservefonds voor onderhoud

Een van de belangrijkste taken van een VvE is zorgen dat er genoeg geld in het reservefonds zit. Veel VvE’s maken een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Hierin staat precies welk onderhoud wanneer moet gebeuren. En wat de kosten hiervan zullen zijn. Op die manier wordt duidelijk hoeveel er maandelijks moet worden gespaard in het reservefonds. Alle leden dragen dan maandelijks een bedrag bij (meestal in de vorm van servicekosten) om het gebouw te onderhouden.

De buurman komt zijn financiële verplichtingen niet na

Zorg dat hij zijn verplichtingen alsnog nakomt

In dat geval kan ik maatregelen nemen om ervoor te zorgen dat de appartementseigenaar zijn verplichtingen alsnog nakomt.

Slapende of actieve VvE?

Soms is een VvE slapend. Een actieve VvE heeft een bestuur en houdt minimaal 1 keer per jaar een ledenvergadering. Alle leden maken maandelijks of jaarlijks geld over aan de VvE. Ook is er een reservefonds voor onderhoud en een opstalverzekering. Bij een slapende VvE is dat anders. Deze vergadert niet en onderhoudt het gebouw niet. Er is meestal ook geen bestuurder en geen voorzitter. Spaart een slapende VvE niet genoeg, dan kan dat leiden tot achterstallig onderhoud aan het gebouw. Het is daarom verstandig om vóór je een huis koopt, eerst te controleren of wel er een actieve VvE is.

De overheid wil vanaf 1 januari 2018 alle VvE’s gaan verplichten tot een minimale maandelijkse reservering in het reservefonds.

Je kunt een slapende VvE wekken

Ik vertel je wat jurdisch gezien de beste stap is

Dat kan door een vergadering bij elkaar te roepen. Als dit niet lukt kunt je als laatste middel de kantonrechter verzoeken de jaarlijkse vergadering uit te schrijven.

Conflict binnen de VvE

Een conflict met de buren is het laatste wat je wilt. Toch kan er binnen de Vereniging van Eigenaren onenigheid ontstaan. Er is bijvoorbeeld een lid dat zijn maandelijkse bijdrage niet wil betalen. Of wat denk je van een buurman die een schotelantenne aan zijn gevel bevestigt, terwijl hem dat uitdrukkelijk is verboden? Ook kun je zelf het gevoel hebben dat je wordt benadeeld door de VvE. Als er een conflict ontstaat, probeer dit dan eerst onderling op te lossen. Als dat niet lukt maar je wilt er wel samen uitkomen, kun je kiezen voor mediation. Op die manier zoeken jullie samen een oplossing en behoud je een goede relatie met je buren. Een andere optie is het inschakelen van een jurist. Pas in het uiterste geval is een gang naar de rechter nodig.

Is er een conflict binnen de VvE?

Samen vinden we een oplossing

Probeer het eerst met burenmediation. Dat scheelt veel tijd, geld en ergernis. Bovendien helpt het de relatie met je buren te herstellen. 

Jouw marktplaats voor juristen

De juiste expertise
Specialisten gecontroleerd door Leggle
Een vaste prijs
Niet goed, geld terug

hulp bij vereniging van eigenaren

Wat kun je zelf doen bij problemen binnen de VvE

  • Ben je iets bijzonders van plan met het huis, zoals een grote verbouwing? Dan heb je toestemming nodig van de VvE.
  • Weigert een appartementseigenaar (na meerdere waarschuwingen) toegang tot zijn appartement voor onderhoud dan kun je dit afdwingen via de kantonrechter.
  • Ga je een huis kopen controleer dan van te voren of er een actieve VvE is.

Hulp bij een koopwoning

Bij het kopen van een huis komen heel wat juridische kwesties om de hoek kijken. Heb je juridisch hulp nodig bij het koopcontract, het aanvragen van een bouwverguning of een geschil binnen de Vereniging van Eigenaars? Vraag een Leggle jurist om advies. De juiste expertise, ervaring, prijs én het goede gevoel klik je in een paar minuten bij elkaar.

Lees hoe we jou kunnen helpen

Tips bij een koopwoning
  • De koopovereenkomst is pas geldig als zowel de koper als de verkoper hebben ondertekend.
  • Stel bij samenwonen een samenlevingscontract op
  • Probeer een burenruzie altijd eerst in goed overleg op te lossen