Splitsingsakte: wat houdt het in? ∙ Leggle

Wat is een splitsingsakte?

Als je een appartement koopt, koop je eigenlijk een appartementsrecht. Dit is het recht om jouw privéwoning in het gebouw te gebruiken. Tegelijkertijd ben je samen met alle eigenaren in het complex eigenaar van de gemeenschappelijke gedeelten, zoals het dak en de fundering. Alle eigenaren zijn automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De splitsing van appartementsrechten wordt vastgelegd in een notariële akte: de splitsingsakte.

Bij een huis kopen komt heel wat kijken

Laat jouw contract checken

Een jurist kan controleren of het koopcontract juridisch in orde is

Wat staat er in een splitsingsakte?

In de splitsingsakte staat waaruit jouw appartementsrecht bestaat, wat jouw aandeel is in het gehele pand en hoe de Vereniging van Eigenaren is geregeld. De akte bestaat in ieder geval uit de volgende onderdelen:

  1. Nauwkeurige omschrijving van het gebouw.
  2. Verdeling appartementsrechten. Het gebouw is gesplitst in appartementsrechten. In de splitsingsakte staat precies waaruit deze rechten bestaan.
  3. Breukdelen. Dit is een omschrijving van het aandeel (hoeveel inspraak) dat iedere eigenaar heeft in het gehele gebouw. Dit aandeel wordt meestal gebaseerd op de oppervlakte van het appartement.
  4. Oprichting van de VvE. Hoe vindt de benoeming van het bestuur plaats? Wanneer is er een vergadering? Hoeveel stemmen mag men uitbrengen en wat is de financiële bijdrage?
  5. Splitsingsreglement. Hierin worden de gemeenschappelijke gedeelten beschreven en de gebruiks- en gedragsregels voor eigenaren onderling.
  6. Splitsingstekening. Bij de splitsingsakte zit altijd een splitsingstekening. Daarop kun je het eigendom van jouw woning, berging en parkeerplaats terugvinden. Op de tekening staan de grenzen aangegeven met dikke zwarte lijnen. Zo is duidelijk waar de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en de grenzen van de gemeenschappelijke gedeelten lopen. Je kunt bijvoorbeeld duidelijk zien of jouw balkon bij je eigen appartementsrecht hoort of tot de gemeenschappelijke gedeelten.

splitsingsakte

Wat staat er in het splitsingsreglement?

In de splitsingsakte zit een splitsingsreglement (of staat een verwijzing naar een modelreglement). Hier staat wat precies de gemeenschappelijke gedeelten zijn. Ook staan er regels over het gebruik en de bijdrage in de kosten voor onderhoud van deze gedeelten.

  • Gemeenschappelijke gedeelten. Het reglement geeft aan wat de gemeenschappelijke gedeelten zijn van het complex die iedereen gebruikt. Denk daarbij aan trappen, gangen, dakterras, hal en tuin, maar ook aan de technische installaties als liften en centrale verwarming.
  • Gebruiksregels. Omdat geen enkel gebouw hetzelfde is, staan in de splitsingsakte niet alleen verwijzingen naar het modelreglement maar ook wijzigingen. Het ene gebouw heeft wel centrale verwarming, waarvoor een regeling over stookkosten en onderhoud van de ketels moet worden opgenomen. Het andere gebouw heeft deze voorziening niet, maar heeft bijvoorbeeld weer een algemene recreatiezaal waarvoor een aparte regeling in het splitsingsreglement staat.
  • Gedragsregels. Een appartementencomplex is een leefgemeenschap op zich. In het reglement staan dan ook regels om te zorgen dat de eigenaren deze leefgemeenschap respecteren. Eigenaren moeten hun woning zo onderhouden dat andere bewoners geen overlast ondervinden. Er is bijvoorbeeld toestemming nodig voor het leggen van parketvloeren of het plaatsen van schotelantennes.

Omdat appartementseigenaren direct met elkaar te maken hebben, kan het splitsingsreglement ook regels bevatten die hen inspraak geeft in het toelaten van nieuwe bewoners.

Is er een conflict binnen de VvE?

Samen vinden we een oplossing

Probeer het eerst met burenmediation. Dat scheelt veel tijd, geld en ergernis. Bovendien helpt het de relatie met je buren te herstellen. 

De splitsingsakte opvragen bij het Kadaster

Bij de koop van een appartementsrecht moet je de splitsingsakte en tekening gelezen en bekeken hebben om later niet voor verrassingen komen te staan. De splitsingstekening en de splitsingsakte worden samen in de openbare registers, het Kadaster, ingeschreven en kan iedereen inzien. Ben je de splitsingsakte kwijt? Ook dan kun je hem altijd opvragen bij het Kadaster.

Splitsingsakte wijzigen

De inhoud van de splitsingsakte kan niet zomaar gewijzigd worden, zelfs niet door de VvE. Soms is wijziging nodig als het gebouw of de spelregels binnen dat gebouw veranderen. Maar in welke gevallen speelt dat nu precies? Dat kan in uiteenlopende situaties zo zijn. Een paar voorbeelden:

  • bij het aanbrengen van een extra verdieping op het gebouw
  • als de eigenaar van het bovenste appartement besluit een dakterras te creëren
  • als een eigenaar een gedeelte (bijvoorbeeld alleen de bovenverdieping) van zijn appartement verkoopt
  • de splitsingstekening blijkt niet te kloppen

Voor een wijziging is tenminste 4/5 van het totale aantal stemmen binnen de VvE nodig. Elke wijziging moet bij de notaris worden vastgelegd en in het Kadaster worden ingeschreven.

Oneens met een wijziging in de splitsingsakte?

Ik kan je vertellen wat je rechten zijn

Een wijziging van de statuten is alleen mogelijk bij een meerderheid van vier vijfde (80%) van de stemmen. De splitsingsakte bepaalt hoeveel stemmen er nodig zijn.

Jouw marktplaats voor juristen

De juiste expertise
Specialisten gecontroleerd door Leggle
Een vaste prijs
Niet goed, geld terug

hulp bij splitsingsakte

Wat kun je zelf doen bij problemen binnen de VvE

  • Alle leden van de VvE moeten zich houden aan de splitsingsakte.
  • Weigert een appartementseigenaar (na meerdere waarschuwingen) toegang tot zijn appartement voor onderhoud? Dan kun je dit afdwingen via de kantonrechter.
  • Wil je een dakterras aanleggen? Dan heb je toestemming nodig van de VvE.

Hulp bij een koopwoning

Bij het kopen van een huis komen heel wat juridische kwesties om de hoek kijken. Heb je juridisch hulp nodig bij het koopcontract, het aanvragen van een bouwverguning of een geschil binnen de Vereniging van Eigenaars? Vraag een Leggle jurist om advies. De juiste expertise, ervaring, prijs én het goede gevoel klik je in een paar minuten bij elkaar.

Lees hoe we jou kunnen helpen

Tips bij een koopwoning
  • De koopovereenkomst is pas geldig als zowel de koper als de verkoper hebben ondertekend.
  • Stel bij samenwonen een samenlevingscontract op
  • Probeer een burenruzie altijd eerst in goed overleg op te lossen