Wanneer kan een huurovereenkomst worden ontbonden?

Er zijn twee manieren waarop een huurovereenkomst kan worden ontbonden. De eerste is vrijwillige ontbinding. Dat wil zeggen dat jij en de verhuurder dit samen overeenkomen. Je hebt bijvoorbeeld een andere woning gevonden en wilt gaan verhuizen. Je zegt de huur schriftelijk op bij je verhuurder en doet dit conform de in het huurcontract afgesproken opzegtermijn.

De tweede manier is onvrijwillige ontbinding. Dit is een stuk lastiger. Je verhuurder kan dit niet zomaar en doen en jij als huurder ook niet. Is één van beide partijen het niet eens met de opzegging? Dan kan alleen de rechter het contract ontbinden. Er zijn 2 situaties waarin dat kan:

  • Vanwege overlast. Jij en/of de mensen die bij je wonen zorgen voor overlast. De verhuurder moet – eventueel samen met buren en politie – een dossier opbouwen van de ervaren overlast. Aan de hand daarvan kan hij naar de rechter met het verzoek om de huurovereenkomst te ontbinden.
  • Vanwege huurachterstand. Bij een huurachterstand van 2 of 3 maanden kan de verhuurder naar de rechter stappen met het verzoek de huurovereenkomst te ontbinden. Hij moet wel kenbaar hebben gemaakt dat je een achterstand hebt en je de gelegenheid hebben gegeven om die in te lopen.

huurachterstand

Wat gebeurt er bij een huurachterstand?

In principe moet je de huur op tijd betalen. Dat heb je namelijk afgesproken in je huurcontract. Ben je te laat met betalen? Dan krijg je altijd eerst een herinnering. Betaal je daarna nog niet op tijd, dan kunnen er incassokosten worden gerekend. Als je geldproblemen hebt, kan de huurschuld op die manier steeds verder oplopen. Bij de meeste woningcorporaties verloopt de procedure bij een huurachterstand als volgt:

  • Je moet de huur de 1e dag van de maand betalen
  • Rond de 10e dag van de maand ontvangt je een aanmaning. Daarin staat ook wat de extra incassokosten zijn als je niet betaalt voor de datum die in de brief staat.
  • Heb je 16 dagen na het versturen van de brief nog niet betaald? Dan moet je de extra incassokosten betalen.
  • Bij een huurachterstand van 1 maand neemt de deurwaarder het over. Je betaalt dan kosten voor de deurwaarder, dit is minimaal 15% van de achterstand plus rente.
  • Als je na 2 of 3 maanden nog niet betaalt, kan de deurwaarder een procedure bij de rechter starten. Je loopt dan kans op een huisuitzetting.

Of je een tweede kans krijgt of niet, verschilt nogal per corporatie. Zaak is dat je bij een huurachterstand actie moet ondernemen. Neem direct contact op met je verhuurder, probeer een betalingsregeling af te spreken en vraag eventueel schuldhulpverlening aan.

Huisuitzetting bij huurachterstand voorkomen

Heb je een dagvaarding ontvangen van je verhuurder? Als je 2 maanden achterloopt met de huur, kan je verhuurder al naar de rechter stappen. Hij kan dan een huisuitzetting eisen of beslag laten leggen op je salaris, uitkering, huursubsidie of inboedel. Een procedure bij de kantonrechter betekent extra kosten die je (bij verlies) zelf zal moeten betalen. Probeer dit dus liever te voorkomen. Ga bij een huurachterstand in gesprek met je verhuurder. Misschien kun je nog een andere oplossing vinden, bijvoorbeeld in de vorm van een betalingsregeling. Leg de situatie uit en geef aan hoe je het wilt oplossen. In de meeste gevallen is een gang naar de rechter dan niet (meer) nodig.

Naar de rechter

Komt het toch tot een rechtszaak? De verhuurder kan dan het volgende eisen: betaling van de achterstallige huur plus incasso- en/of proceskosten óf betaling van de achterstallige huur plus incasso- en proceskosten en ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de woning. De rechter beslist uiteindelijk wat het vonnis wordt. Vind jij de eis onrechtvaardig? Bijvoorbeeld als de huurachterstand niet klopt of het gevorderde bedrag te hoog is? Dan is het belangrijk om direct juridische hulp in te schakelen.

hat-2Vaak geeft de rechter een ‘terme de grace’: een termijn waarbinnen de vordering in z’n geheel voldaan moet zijn om ontruiming te voorkomen.

Ontruiming

Komt het toch tot een ontruiming? Wanneer de ontruiming op zeer korte termijn staat gepland, neem dan direct contact op met een advocaat. Die heeft de mogelijkheid om een kort geding te starten en uitstel af te dwingen. Soms leidt dit ook tot afstel, doordat er via de rechter alsnog een afbetalingsregeling wordt afgesproken.

Dreigende huisuitzetting door een huurachterstand? Schakel al bij de eerste aanmaning een advocaat huurrecht in.

Jouw marktplaats voor juristen
5 redenen om direct voor ons te kiezen
  • Juiste expertise
    Voor elk probleem is er een specialist.
  • Persoonlijke klik
    Van een goede relatie komt goed werk.
  • Juiste prijs
    Jij bepaalt welke jurist bij jouw budget past.
  • Vaste prijs. Geen uurtarief.
    Achteraf geen extra factuur.
  • Niet goed, geld terug
    Zo garanderen en bewaken we onze kwaliteit.

huurachterstand

Wat kun je zelf doen bij een huurachterstand

  • Neem contact op met je verhuurder of deurwaarder
  • Ga naar de gemeentelijke kredietbank of schuldhulpverlening
  • Schakel al na de eerste aanmaning juridisch hulp in

Hulp bij een huurgeschil:

Heb je als (ver)huurder een huurgeschil? Dan kun je beter zorgen dat dit wordt opgelost voordat de problemen uit de hand lopen. Vraag een Leggle jurist om advies. De juiste expertise, ervaring, prijs én het goede gevoel klik je in een paar minuten bij elkaar.

Lees hoe we jou kunnen helpen

Tips bij de (ver)huur van een woning
  • Je verhuurder moet een goede reden hebben om het huis nog binnen te komen
  • Als je wilt verbouwen, vraag dan vooraf toestemming
  • Je hoeft het huis niet altijd in oude staat te herstellen